Η αγορά ακινήτων στη Λάρισα – Πως διαμορφώνονται οι τιμές, που στρέφουν το ενδιαφέρον τους οι επενδυτές;

Κυρία Βέργου και κύριε Στάμου, πως διαμορφώνεται η αγορά ακινήτων στη Λάρισα;

Σημαντική αύξηση σημειώθηκε στη ζήτηση οικιστικών ακινήτων για αγορά και ενοικίαση κατά τη διάρκεια και του 2021. Το ράλι ανόδου της αγοράς ακινήτων έφερε μεγάλη αύξηση στις τιμές. Ιδιαίτερα ζεστό ήταν το ενδιαφέρον των αγοραστών για νεόδμητες κατοικίες με παράλληλα, έντονη δραστηριότητα στην αγορά παλαιότερων αλλά ποιοτικών διαμερισμάτων. Μεγάλο ρόλο έπαιξαν η μείωση της φορολογίας σε συνδυασμό με τη διάθεση των τραπεζικών ιδρυμάτων να προχωρήσουν σε επέκταση αλλά και ευελιξία των στεγαστικών δανείων. Αυτοί οι παράγοντες θα δώσουν και μέσα στο 2022 μεγαλύτερη ώθηση στην άνοδο της αγοράς.

Σε τι επίπεδο κινούνται οι τιμές ενοικίασης;

Η γενική εικόνα όσον αφορά τις μισθώσεις οικιστικών ακινήτων στην Λάρισα είναι η πολύ περιορισμένη διαθεσιμότητα. Οι τιμές από 50 τ.μ. έως 120 τ.μ. έχουν ξεπεράσει κατά πολύ τα πλαίσια των προηγούμενων ετών. Διαμερίσματα έως 15 ετών με 1 Υ/Δ έως 15 ετών κυμαίνονταν από 350€ έως 400€. Διαμερίσματα με 2Υ/Δ κινούνται μεταξύ 400€ και 450€. Διαμερίσματα με 3Υ/Δ από 450€ και άνω. Προϋπόθεση για αυτές τις τιμές είναι η αυτόνομη θέρμανση φυσικού αερίου, τα σύγχρονα κουφώματα καθώς και η διαθεσιμότητα parking και αποθήκης. Σίγουρα όμως, το μεγαλύτερο πρόβλημα που καταγράφηκε τη χρονιά 2021, ήταν η πολύ μικρή διαθεσιμότητα ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως για αυτά τα ακίνητα έως 15 ετών δηλαδή κατασκευής μετά το 2005.

Σε τι επίπεδο κινούνται οι τιμές πώλησης για παλαιά/νεόδμητα διαμερίσματα;

Μικρή προσφορά παρατηρείται και στα διαμερίσματα προς πώληση, ανεξαρτήτου παλαιότητας. Η μακροχρόνια έλλειψη οικοδομικής δραστηριότητας την τελευταία 10ετία, οδήγησε σε έλλειψη οικιστικών ακινήτων προς πώληση. Οι τιμές πώλησης των διαθέσιμων ακινήτων εντός του αστικού ιστού του κέντρου της Λάρισας, κυμαίνονται ως εξής: Για νεόδμητα ακίνητα από 1500€ – 2000€ /τ.μ.. Ακίνητα από 10 έως 25 ετών μεταξύ 1000€-1500€ /τ.μ. Ακίνητα παλαιότερης χρονολογίας από 600€-1000€/τ.μ.

Ποιες είναι οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση;

Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη ζήτηση για οικιστικά ακίνητα, είτε για αγορά είτε για μίσθωση, κυμαίνονται διαχρονικά ως εξής: Το κέντρο της Λάρισας από την περιοχή του Αγίου Κωνσταντίνου έως την περιοχή του Αγίου Αντωνίου. Στη συνέχεια, πολύ μεγάλη ζήτηση έχουν οι περιοχές του Προφήτη Ηλία, Νεραΐδα και Ηπειρώτικα. Στη συνέχεια η Νεάπολη με τη Ν. Πολιτεία. Ακολουθούν η περιοχή του ΑΤΑ, η περιοχή του Αγίου Γεωργίου, η Φιλιππούπολη, η Ανθούπολη ο Ιπποκράτης και η Χαραυγή. Στις τελικές προτιμήσεις των αγοραστών είναι όλες οι υπόλοιπες περιοχές.

Τι παρουσιάζει μεγαλύτερη ζήτηση η ιδιοκατοίκηση ή η επενδυτική αγορά;

Αυτή τη χρονική περίοδο, κύρια ανάγκη του αγοραστικού κοινού είναι η ιδιοκατοίκηση. Σε αυτό έχει συμβάλει κατά πολύ η τραπεζική ευελιξία για στεγαστικά δάνεια πολύ χαμηλού επιτοκίου καθώς και τα υψηλά ενοίκια. Αυτό όσο αφορά τα μεγαλύτερα ακίνητα, ικανά να στεγάσουν τις ανάγκες μια σύγχρονης οικογένειας με περισσότερα από ένα παιδιά.
Οι επενδυτές σε διαμερίσματα έχουν εστιάσει τη ζήτηση τους σε ακίνητα μικρότερα, χαμηλότερης αξίας αλλά μεγαλύτερου εισοδήματος και απόδοσης. Αυτά είναι τα studio, οι γκαρσονιέρες και τα μικρά διαμερίσματα με 1Υ/Δ τα όποια απευθύνονται κατά κύριο λόγο για μίσθωση προς φοιτητές ή επαγγελματίες.

Κύριε Κολοβέ, ποια είναι η εικόνα που έχετε για την αγορά ακινήτων στη Λάρισα. Υπάρχει αγοραστικό ενδιαφέρον;

Η Λάρισα είναι μια περιοχή που παρόλη την προηγηθείσα κρίση στην αγορά των ακινήτων στάθηκε δυναμικά αξιοποιώντας τις διαθέσιμες κτηματομεσιτικές λύσεις, όπως αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων διαμερισμάτων, αλλαγές επαγγελματικής θέσης, επαναπροσδιορισμός μισθωμάτων κ.α. Εδώ και 2 – 3 χρόνια υπάρχει σαφής αλλαγή προσανατολισμού με τις δραστικές αλλαγές που έφεραν οι νεοανεγειρόμενες οικοδομές και το συνεχές αυξανόμενο ενδιαφέρον για ποικίλες επενδυτικές λύσεις όπως είναι τα μικρότερα διαμερίσματα, οι γραφειακοί χώροι, τα οικόπεδα προς ανέγερση οικοδομών και τα μεγαλύτερα επενδυτικά ακίνητα. Το ενδιαφέρον των αγοραστών παραμένει ενισχυμένο, και το 2021 οι αγοραπωλησίες σημείωσαν αξιοπρόσεκτη άνοδο.

Είναι μια καλή περίοδος για αγορά;

Πάντα είναι καλή περίοδος να κινηθεί κανείς στην κτηματαγορά, ενίοτε ως αγοραστής ή πωλητής. Οι αγοραστές πια προχωρούν στην επόμενη κίνηση τους, επενδύουν, επιλέγουν λύσεις που πρότερα τις έβλεπαν με σκεπτικισμό όπως οικόπεδα, νεόδμητα ή και ακίνητα προς ανακαίνιση.

Που στρέφεται το ενδιαφέρον των αγοραστών;

Η ιδιοκατοίκηση κρατάει πάντα τα πρωτεία, ωστόσο στη συγκεκριμένη περίοδο η αγορά βιώνει μια πολύ δυναμική παρουσία των επενδυτών σε κάθε τύπο και αξία ακινήτου. Κάθε περίπτωση είναι μοναδική, παρατηρείται μεγάλη διαφοροποίηση ανά περιοχή ή τύπου ακινήτου, παλαιότητας, οικιστικών και ενεργειακών προδιαγραφών κ.λπ.

Σε ποια επίπεδα κινούνται οι τιμές ενοικίασής των επαγγελματικών ακινήτων;

Το επαγγελματικό ακίνητο είναι μια μεγάλη κατηγορία με αρκετές ιδιαιτερότητες στο είδος και στην αξία των κατηγοριών του, πχ γραφειακοί χώροι, καταστήματα, αγροτεμάχια, βιομηχανικά ακίνητα κ.α.
Η γενική τάση για αύξηση των αξιών στα ακίνητα συμπαρασύρει και τα επαγγελματικά που τα τελευταία χρόνια σημειώνουν αξιοπρόσεκτες ανοδικές τάσεις.
Τα κεντρικά καταστήματα και οι καλοί επαγγελματικοί χώροι προηγούνται σε αποδόσεις, σε μεταπωλητική αξία και σε ζήτηση.

Αναμένεται αύξηση στις τιμές ενοικίασης των επαγγελματικών ακινήτων;

Υπάρχουν δυο ταχύτητες στα επαγγελματικά ακίνητα: Αυτή του κέντρου και των σημαντικών οδών που οδηγούν σε αυτό, των εμπορικών αρτηριών στα όρια του κέντρου της πόλης και η δεύτερη ταχύτητα: όλων σχεδόν των άλλων περιπτώσεων. Στην πρώτη περίπτωση οι μισθώσεις δίνουν σταθερές αποδόσεις και στη δεύτερη σχεδόν δεν υφίστανται. Οτιδήποτε δεν έχει εμπορική αξία παραμένει σχεδόν στα αζήτητα. Χρειάζεται μια μακρά περίοδος οικονομικής ανάπτυξης ώστε να καλυφθούν οι πολυάριθμες επαγγελματικές θέσεις από μισθωτές, η προσφορά ωστόσο είναι μεγαλύτερη από τη ζήτηση.
Σε κάθε περίπτωση οι επαγγελματίες του χώρου, με τις γνώσεις και την πολύτιμη πείρα τους μπορούν να βοηθήσουν στην επιλογή της κατάλληλης μισθωτικής ή επενδυτικής ανάγκης.

Κύριε Γκουγκούδη σε ποια επίπεδα βρίσκεται η αγορά ακινήτων στη Λάρισα;

Μπορούμε να πούμε ότι η αγορά σε επίπεδο ζήτησης διατηρείται στα ίδια επίπεδα με πέρυσι.
Στον τομέα του νεόδμητου έπειτα από 12μηνη έρευνα παρατηρήσαμε ότι οι τιμές, εξαιτίας της ανόδου στις τιμές των υλικών και των οικιστικών οικοπέδων, έχουν αυξηθεί σε ποσοστό της τάξης του 8%. Παράλληλα βλέπουμε ότι οι αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων θα συνεχιστούν λόγω της μεγάλης ζήτησης.
Τα επόμενα δύο έτη βλέπουμε την αγορά της νεόδμητης κατασκευής να μεγαλώνει σημαντικά έναντι του μεταχειρισμένου λόγω τριών βασικών παραγόντων:
α) χαμηλών επιτοκίων δανεισμού
β) μεγάλη τραπεζική ρευστότητα
γ) ενδεχόμενη ισχύ του μέτρου αρνητικού επιτοκίου σε καταθέσεις επιχειρήσεων

Είναι μια καλή περίοδος για αγορά;
Η περίοδος είναι αρκετά καλή ενώ αν λάβουμε υπόψη όσα σας προανέφερα, στα επόμενα δυο με τρία έτη οι τιμές δεν αναμένουμε να κινηθούν αρνητικά.

Σε τι επίπεδο κινούνται οι τιμές ενοικίασης;

Οι τιμές μίσθωσης κατοικίας για το έτος 2021 ήταν σταθερές. Παρατηρήθηκε μικρή αύξηση στα οικογενειακά διαμερίσματα ηλικίας κάτω των 20 ετών. Οι τιμές στα μικρά διαμερίσματα παρόλα τα προβλήματα παρέμειναν σταθερές.

Ποιες είναι οι τιμές πώλησης για παλαιά/νεόδμητα διαμερίσματα;
Οι τιμές πώλησης στα μεταχειρισμένα για το έτος 2020 – 2021 κινήθηκαν αυξητικά με αύξηση σε ποσοστό της τάξεως του +4,5% ενώ στα νεόδμητα διαμερίσματα παρατηρήθηκε αύξηση της τάξεως του 8%.

Είναι το κέντρο η περιοχή με τη μεγαλύτερη ζήτηση; Ποιες άλλες περιοχές μονοπωλούν το αγοραστικό ενδιαφέρον;

Στις περιοχές μεγάλης ζήτησης παραμένει το κέντρο και πέριξ αυτού. Ωστόσο οι μεγάλες αλλαγές που συντελέστηκαν στο κέντρο της πόλης έχουν προβληματίσει αρκετούς αγοραστές καθώς η δυνατότητα στάθμευσης είναι δύσκολη. Οπότε κύριο χαρακτηριστικό επιλογής της κύριας κατοικίας είναι η αποφυγή χρήσης αυτοκινήτου για τις βασικές ανάγκες της οικογένειας.

Τι παρουσιάζει μεγαλύτερη ζήτηση η ιδιοκατοίκηση ή η επενδυτική αγορά;
Πρόκειται για δύο διαφορετικά προφίλ αγοραστών και η σύγκριση των δύο σε απόλυτα νούμερα είναι η επενδυτική αγορά λόγω της σταθερής πολιτικής κατάστασης, των μικρών επιτοκίων και το βασικό προφίλ είναι αγοραστές μικρού ρίσκου με ποσά κάτω των 50.000 ευρώ. Η ιδιοκατοίκηση από την άλλη μεριά παραμένει αυξητικά σταθερή καθώς και τα μισθώματα στην πόλη μας όπως και σε όλη την επικράτεια έχουν αυξηθεί, νεαρές οικογένειες επιλέγουν την αγορά πρώτης κατοικίας με τη βοήθεια της τράπεζας καταβάλλοντας ένα μεγαλύτερο «μίσθωμα» στην τράπεζα.