ΑΓΟΡA ΑΚΙΝHTΩΝ: Φούσκα ή νέα πραγματικότητα;

Όση αισιοδοξία και να μας διέκρινε το 2020 εν μέσω πανδημίας, κανείς δεν θα πίστευε ότι η ελληνική κτηματαγορά θα βρισκόταν σήμερα σε αυτά τα επίπεδα. Πιο συγκεκριμένα στην Ελλάδα, διανύσαμε ένα διάστημα 2 ετών σε σχέση με την πορεία των ακινήτων, εντελώς αντίθετο με αυτά που θα περίμενε κανείς, αν συνυπολόγιζε απρόσμενους παράγοντες όπως τα lockdowns, την ανησυχία των επενδυτών, τον πόλεμο στην Ουκρανία και το γενικότερο ασταθές κλίμα.

Προερχόμενοι από μια πορεία σταθερά ανοδική κατά την 3ετία 2017 – 2019 και μετά από ένα έτος σοκ (2020) με την εμφάνιση του ιού Covid-19, όλοι περίμεναν άμεσα διόρθωση των τιμών. Η αγορά όμως διέψευσε τους πάντες με τον πιο κατηγορηματικό τρόπο.
Τιμές μισθώσεων αλλά και πωλήσεων δεν κάμφθηκαν και σε πολλές περιπτώσεις είχαμε μεγάλη άνοδο. Επιδοματική πολιτική, λύσεις αντιμετώπισης πληθωρισμού με τοποθέτηση κεφαλαίων σε ακίνητα, αμείωτο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών στα μεγάλα αστικά κέντρα, μέχρι και άτοκα δάνεια που έχουν εξαγγελθεί, συνετέλεσαν σε αυτό.

Η ανθεκτικότητα της αγοράς κατά τη διάρκεια αλλά και μετά την υγειονομική κρίση, αποτυπώνεται σε όλα τα στατιστικά δεδομένα και τους σχετικούς δείκτες, τόσο για την οικοδομική δραστηριότητα όσο και για τις επενδύσεις στον οικιστικό τομέα. Και αν μιλούσαμε για τα προ-πανδημίας χρόνια όπου η κτηματαγορά είχε κύριους πυλώνες ανάπτυξης την Golden Visa και τα ακίνητα τύπου Airbnb, σήμερα μιλάμε για την ίδια αγορά άνευ αυτών των μοχλών, η οποία εξελίσσεται με μεγάλο ενδιαφέρον.

Η θετική αυτή πορεία της αγοράς ακινήτων μόνο αισιόδοξες προσδοκίες μπορεί να δημιουργήσει – αν αποφύγουμε βέβαια τους συνήθεις παραλογισμούς. Η αγορά αυτή δεν πρέπει να χάσει τον ρυθμό της ο οποίος στηρίζεται στην ανταπόκριση εγχώριων και ξένων κεφαλαίων. Κατά κοινή παραδοχή, η Ελλάδα έχει αναβαθμιστεί σε έναν ελκυστικό επενδυτικό προορισμό από πολλές οπτικές. Βρίσκεται υψηλά σε ζήτηση από ξένα επενδυτικά funds, τόσο για τουριστικά όσο και για οικιστικά ακίνητα. Προσφάτως δε το ενδιαφέρον αυτό επεκτείνεται και στα επαγγελματικά ακίνητα (καταστήματα, γραφεία, χώροι logistics) όπως επίσης και στην ανάπτυξη της αθλητικής βιομηχανίας.

Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί σημαντικά σε σχέση με τη μεγάλη πτώση της οικονομικής ύφεσης της περιόδου 2010 – 2017. Είναι όμως γεγονός πως συγκριτικά με τις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές, παραμένουν σε χαμηλότερα επίπεδα και γι’ αυτό αποτελούν επενδυτικές ευκαιρίες με σημαντικές αποδόσεις για ξένα κεφάλαια. Βέβαια η επενδυτική δύναμη των Ελλήνων είναι αμφίβολο κατά πόσο θα μπορέσει να ακολουθήσει μελλοντικά αυτή την πορεία.

Το «τέλος» της Golden Visa στην Πορτογαλία (μιας κτηματαγοράς παρόμοιας με τη δική μας) φέρνει δυναμικά εκ νέου την Ελλάδα στο προσκήνιο. Πρόκειται για ένα γεγονός που θα αυξήσει ακόμα περισσότερο τις εισροές χρημάτων από το εξωτερικό προς τη χώρα μας. Η Πορτογαλία αποφάσισε να καταργήσει την Golden Visa γιατί στρεβλώνει την αγορά και κάνει απρόσιτες τις τιμές των ακινήτων στα φτωχότερα στρώματα. Αυτό ίσως αποτελέσει ευκαιρία για την Ελλάδα αν η Golden Visa περιοριστεί σε ακίνητα συγκεκριμένης οικονομικής κατηγορίας, για να μην δημιουργηθεί κοινωνικό πρόβλημα με απρόσιτες τιμές για τους Έλληνες.

Μιλώντας με οικονομικά δεδομένα πρέπει πάντα να υπολογίζουμε πως τα μεγάλα επενδυτικά κεφάλαια καθώς και οι ιδιωτικές επενδύσεις βασίζονται σε μια αγορά που έχει να δώσει αξιοσημείωτες αποδόσεις, αλλά και να προσφέρει σημαντικές υπεραξίες στο μέλλον. Η σημερινή αγορά όπως φαίνεται έχει δομηθεί διαφορετικά από την προηγούμενη εικοσαετία. Η δομή αυτή έχει προγραμματισμό, σταθερότητα και εξέλιξη, επιτρέποντας να δημιουργηθούν διαφορετικές συνθήκες σε σχέση με το ανώριμο επενδυτικά παρελθόν που το διέκρινε το ελλιπές οικονομικό υπόβαθρο.
Όλα δείχνουν πως τη δεκαετία που ακολουθεί, με τη βασική παραδοχή πως οι υπόλοιποι παράγοντες θα παραμείνουν σταθεροί (ceteris paribus), η αγορά των ακινήτων στη χώρα μας θα αποτελέσει για άλλη μια φορά τον ασφαλέστερο επενδυτικό προορισμό.

Θανάσης Στάμου Διευθυντής INVESTA Real Estate